¿Qué puedo hacer si…?

Expertas de la Asociación de Propietarios Urbanos de Álava y Asesoría Fincas Vitoria nos responden a algunas de las dudas que pueden surgir en las comunidades de vecinos

1- Un vecino que sea propietario de varios inmuebles, ¿puede votar si es moroso de alguno de ellos?
Un solo propietario que sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum es único en cuanto al cómputo de propietarios, aunque sí se le tendrá en cuenta la suma de las cuotas de participación de todos los pisos o locales que tenga. Es decir, para la participación por propietarios, solo se tienen en cuenta las personas. Sin embargo, para el voto por cuotas de participación, el voto se tiene en cuenta por el número de inmuebles del edificio.
Por otro lado, en cuanto al derecho de voto de un vecino moroso, tal y como establece el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

2- Existen problemas estructurales de la comunidad que afectan a una vivienda y no se hace nada, ¿cómo debe actuar el propietario?
Hay dos tipos de obras estructurales: las que requieren acuerdo y las que no. No requerirán acuerdo de la comunidad de propietarios aquellas modificaciones estructurales que se encuentran sujetas a control administrativo a través de la correspondiente licencia municipal, lo que, a su vez, implica la necesidad de que previamente se elabore un proyecto arquitectónico (art. 10.1 LPH). Requerirán acuerdo por la junta de vecinos aquellas obras estructurales que no vengan impuestas por la normativa vigente, ni formen parte del deber de conservación o se incluyan entre los conceptos de ‘ajustes razonables’ del art 10.1 LPH, deberán ser aprobadas necesariamente por la junta de propietarios. Para ello se requiere a mayoría cualificada, esto es, el 60% de las cuotas de participación.
Si alguna de las reformas estructurales afecta a un elemento privativo de alguno de los propietarios, y el vecino al que le afecta no presta su consentimiento, el Tribunal Supremo ha sentado doctrina diciendo que la instalación de un servicio considerado como de interés general, permite la constitución de servidumbre permanente con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privado, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente, sin que resulte preceptivo el voto favorable del propietario directamente afectado. Para fijar dicha indemnización se necesita el voto favorable de 3/5 partes de las cuotas de participación, constando el consentimiento del propietario afectado.

3- ¿Los garajes deben contribuir a los gastos comunes de la comunidad?
Los locales tienen que pagar los gastos de comunidad, de igual manera que las viviendas, plazas de garaje o trasteros, simplemente por el hecho de formar parte de la comunidad de propietarios. Esta obligación de pago se establece en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo apartado 1.e) se dispone que cada uno de los propietarios debe «…contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Queda claro que el hecho de pagar o no pagar comunidad no está determinado por tener o no tener acceso al portal, sino por ser o no propietario, porque en las comunidades de propietarios se paga por ser propietario, no por ser usuario.

4- ¿Un nuevo propietario tiene que responder de las cuotas impagadas del anterior?
Sí, el plazo que tiene la comunidad para reclamar la deuda es de cinco años. No obstante, si una persona adquiere una vivienda o local, deberá de responder de las deudas del antiguo propietario a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, y a los tres años anteriores. La fecha a tener en cuenta es la de la escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según jurisprudencia consolidada, la del auto de adjudicación.
Es de tener en cuenta que en el momento de la elevación a escritura pública de la compraventa, el vendedor tiene que cumplir con la obligación impuesta por la LPH de declarar al notario que se halla al corriente en el pago de las deudas con la comunidad de propietarios, o en caso de no ser así, manifestar la suma total que adeuda hasta el momento de la firma de la escritura. El certificado de deudas emitido por la administración de fincas en necesario para poder autorizarse el otorgamiento del documento público de compraventa, salvo que el vendedor fuese exonerado de esta obligación por el adquiriente.

5- ¿Un local con acceso independiente tiene que contribuir a los gastos del portal y escalera?
En estos casos habrá que estar a lo que digan los estatutos si bien, lo habitual es que no contribuyan a los gastos generales.

6- ¿Si hay una terraza privada en un ático, los gastos de mantenimiento corren a cargo del propietario de la vivienda?
Igualmente en este caso habrá que acudir al título constitutivo de la comunidad. Aquí la casuística es mayor, cabe que la terraza sea comunitaria de uso privativo o privada. En todo caso, los gastos de mantenimiento los ha de asumir el usuario o propietario según el caso.