¡Qué marrón, me toca presidir la comunidad!

Es uno de los momentos que más pereza ocasiona al propietario de una vivienda. ¿Por qué? ¿Qué hace un presidente?

Por María Ruano

Minutos antes del inicio de la junta de propietarios, dos vecinas coinciden en el ascensor. «Tengo que bajar sí o sí porque este año me toca ser presidenta, ¡qué marrón!», espeta una de ellas. Por delante le espera un año en el que tendrá que tomar nota de las quejas y reclamaciones de los vecinos, dar aviso al administrador de fincas si lo tienen, atender a los gremios, presidir las reuniones… Si la presidencia de una comunidad fuera un juego, posiblemente sería ‘La patata caliente’ del Grand Prix, ese globo amarillo que crecía y crecía y ningún concursante quería que le explotara en la cara.

Pero, ¿por qué nos lo tomamos como un engorro? En primer lugar, porque tendremos que invertir nuestro tiempo en algo que no hemos elegido, pero también porque «el cargo te puede enfrentar a los vecinos. No todos tienen por qué estar de acuerdo contigo y al final podéis terminar discutiendo y yéndote a casa enfadado, disgustado…», explica Pablo Abascal, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia.

En este contexto, rememora lo que le sucedió hace tiempo a un amigo suyo que quiso actuar de buena fe con los demás propietarios. «Le preparé una hoja de cálculo para que fuera anotando mensualmente el importe de los gastos para que los buzoneara y pudieran estar al corriente. Nunca antes lo habían hecho y algunos se indignaron tanto que incluso le pincharon las ruedas del coche», recuerda. Aunque, claro está, no todas las comunidades llegan a esos extremos.

En cualquier caso, el primer paso es aclarar cómo se elige. El presidente es nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. ¿Es obligatorio asumir el cargo? Pues sí, aunque según recoge la Ley de Propiedad Horizontal, la persona designada puede solicitar vía judicial y con causas debidamente justificadas su relevo dentro del mes siguiente a su nombramiento. ¿Es un motivo residir en otra ciudad? No tiene por qué. «Tendrá que delegar en algún vecino o en un profesional, pero seguirá siendo el representante legal y habrá empresas que exigirán que firme los contratos y si hay que ir al juzgado, tendrá que ir él», explica Abascal. ¿Y la edad? Tampoco, porque no existe una regulación específica que determine con cuántos años una persona puede ‘librarse’.

¿Puede cobrar un sueldo?

Ejercer el cargo requerirá dedicarle tiempo y puede ser un periodo con problemas e inconvenientes, en especial si no se cuenta con un administrador de fincas que ayude a desempeñar las funciones. Por tanto, ¿podría cobrar un sueldo? La Ley de Propiedad Horizontal no hace mención a esta cuestión, y tendría que estar recogido en los estatutos de la comunidad, que son como una especie de mandamientos que reúnen los derechos y deberes de los propietarios y qué está permitido y qué no. Aunque alguno le eche cara, como el presidente de una comunidad de Torre Bermeja, en Estepona, que decidió asignarse un sueldo de 86.724 euros anuales con cargo a los presupuestos comunitarios. ¿Cómo lo hizo? El pasado 29 de junio, esta comunidad celebró su Junta General Ordinaria anual en cuyo orden del día se incluía, entre otros asuntos, la aprobación de los presupuestos para ese ejercicio. Hasta ahí todo en orden.

Pero algunos propietarios comprobaron que uno de los temas a tratar era la asignación de un sueldo al presidente y, además, exonerarle del pago de las cuotas. En esta urbanización, muchos residen en el extranjero y han delegado su voto en el presidente y, sin saberlo, votaron a favor de ambas iniciativas. Se da la circunstancia de que en los estatutos de esa comunidad se reflejaba que la presidencia debe desempeñarse gratuitamente, pero para justificar su sueldo, creó la figura de ‘Administrador Gerente de la Urbanización’.

Su aprobación provocó el enfado de algunos vecinos que decidieron impugnar el acuerdo ante los tribunales, así como pedir la nulidad del mismo. «Un presidente no puede tener sueldo», subraya Abascal. Tampoco contempla liberarle de las cuotas. «No lo aconsejo. Todo el mundo tiene que tener acreditado el pago de sus obligaciones con la comunidad porque si en un momento dado alguno se enfada y lo reclama y esa persona no tiene acreditado que ha pagado, se puede convertir en un moroso», advierte. Y, sobre todo, pone énfasis en que «una comunidad no es una empresa para ganar dinero, sino un lugar para atenderla en nombre de todos».

Funciones del presidente

Una de las dudas más frecuentes es qué hace un presidente. Es el representante legal de la comunidad en cualquier tema que le atañe y, con ello, se encarga de convocar y presidir las juntas; ejercer de secretario y administrador, salvo que la comunidad contrate a un profesional para esta tarea; adoptar medidas urgentes en temas relacionados con los elementos comunes; y firmar las actas.

Además, algunas comunidades contratan a un administrador de fincas, que actúa como gerente, gestor, secretario, contable y mediador en las reuniones vecinales, y presta asesoramiento profesional sobre temas que les conciernen. Entre sus funciones figuran la gestión y el control de cuentas; la ejecución de los acuerdos en materia de obras y la gestión de la relación con los proveedores -personal de limpieza, electricistas, jardineros…-; la conservación de la edificación y, en caso de incidencias, trata de gestionarlas y solucionarlas en el menor tiempo posible; además de velar por la buena convivencia vecinal. Y en caso de conflictos, actúa como mediador. «La gente está muy crispada y más desde la pandemia», afirma Abascal, que ejerce como administrador de fincas desde hace 35 años.

Mediación

«Mi primer papel es mediar. Tengo una obra, por ejemplo, se aprueban las derramas pero acude a mí un vecino que está en el paro, es pensionista o tiene problemas económicos y no quiere decirlo en la junta. ¿Qué tengo que hacer? Proponerle una alternativa para que pueda pagar porque la vida a veces es muy dramática», plantea. La instalación del ascensor o las quejas por la música o los ruidos son otros ejemplos en los que median. «Realizamos una labor muy importante porque debemos conseguir poner de acuerdo a muchas personas de que algo es beneficioso para la comunidad y si no lo logramos, es un caldo de cultivo para el futuro», asegura.

Grupo de WhatsApp entre los vecinos, ¿sí o no?

Marta es nueva en el bloque y, la primera vez que coincide con una vecina, esta le comenta que tienen un grupo de WhatsApp y le pide el número de teléfono para incluirla. ¿Debería haber dicho que no? Podría, porque no tiene obligación de formar parte de él y ninguna decisión que se tome en él tiene validez legal. Y haberla incluido sin su consentimiento es ilegal y Marta podría iniciar acciones legales. Sí, tal cual, porque si consigue el número a través de un tercero, ha cometido un delito contra su intimidad. Si encima queda al descubierto ante los demás miembros del grupo, incurre en una violación a la privacidad.

En cualquier caso, cada vez más comunidades optan por esta vía para mantenerse al corriente del día a día del inmueble. Una de sus grandes ventajas es que permite avisar rápidamente de las incidencias o problemas que se produzcan, como la rotura de la cerradura del portal, la puerta del garaje que no abre o el garaje inundado por una obstrucción en una tubería. También sirve para comunicar de una forma más ágil ciertos asuntos o para recordar, por ejemplo, que hay que dejar libre el garaje un día concreto para el servicio de limpieza e incluso para avisar de que el mensajero ha dejado en otro piso el paquete de un vecino ausente. Como todo, tiene desventajas, algunas muy evidentes: se puede escribir a cualquier hora del día y de la semana; puede ocasionar malentendidos, conflictos y disputas entre vecinos con opiniones diferentes; y no dejan descansar al presidente o presidenta.

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