Luces y sombras de la nueva Ley de Vivienda

El pasado 1 de febrero el Consejo de Ministros aprobó la futura Ley de Vivienda. La primera normativa de esta índole regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario. «A grandes rasgos, las principales novedades se centran, por una parte, en implantar un sistema de control de precios para los alquileres de viviendas en determinadas zonas de las ciudades y, por otra parte, impulsar la oferta casi forzada del alquiler de viviendas mediante el incremento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas vacías», explica Fernando Noval Villodas, abogado y profesor de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal en el Master de acceso a la abogacía (Universidad de Deusto-Colegio de la Abogacía de Bizkaia).

También se pretende evitar la enajenación de viviendas públicas por parte de algunas Administraciones territoriales a, por ejemplo, fondos de inversión, y alargar el plazo de calificación de la vivienda protegida. Y, un aspecto especialmente importante, se introducen los conceptos de ‘zona de mercado residencial tensionado’ (que tendrá su incidencia en el precio del alquiler, correspondiendo su declaración a las Comunidades Autónomas) y de ‘gran tenedor’ (personas físicas o jurídicas titulares de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados), que deberán adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se encuentra para aquellas viviendas que estén en esas denominadas ‘zonas tensionadas’, limitando el precio del alquiler al precio del contrato anterior. Además, se establecen mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler a través de mejoras fiscales y limitaciones al precio del arrendamiento, y se impulsa la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.

Para su aplicación habrá que ir al detalle de cada caso. «Para valorar sus ventajas o desventajas se debe partir de la visión que tenga cada uno sobre el equilibrio que se debe conseguir entre ese tan repetido derecho a la vivienda por un lado y el derecho a la propiedad y a la libertad de pactos por otro, así como la valoración que cada uno haga sobre los límites al intervencionismo del Estado», advierte el experto. A ello hay que sumarle que la regulación de la vivienda es competencia de la comunidades autónomas por lo que, de alguna manera, una normativa de esta envergadura podría reducir la capacidad de la ley vasca. «Sí incide desde el momento en que el Gobierno central fija por ley las condiciones, aunque luego sean las comunidades las que deban encargarse de su aplicación y desarrollo dentro de sus competencias, pero hay que tener en cuenta que deberán sujetarse a lo que establece la ley estatal», indica Noval.

Por lo tanto, es bastante previsible que de alguna manera los preceptos esta ley estatal entren ‘en colisión’ con la vasca. «De hecho ya se está cuestionando la constitucionalidad de determinados preceptos precisamente por invadir competencias autonómicas, por lo que se prevé que se presenten recursos ante el Tribunal Constitucional y que será éste, con sus sentencias, quien incidirá en el contenido final de la Ley, pues deberá determinar si lo regulado en ella entra dentro del ámbito competencial del Estado o excede del mismo», expone el experto. No en vano, hay que tener en cuenta que en materia de vivienda las comunidades autónomas estarán condicionadas por las limitaciones que se establezcan en la futura ley, en cuanto a organización y gestión en esa materia se refiere.

El mercado vasco
Es por ello que «hay cierta preocupación en el sector porque la interpretación y aplicación de esa futura ley inicialmente pueden retraer el mercado, tanto en la promoción de viviendas nuevas como a la compraventa de segunda mano o a al arrendamiento», pone sobre la mesa Noval. Especialmente hay una creciente preocupación entre los propietarios que son personas físicas y que no son grandes tenedores «porque sienten que se les está empujando a poner en alquiler la vivienda o viviendas que tienen vacías, y oyen muchos comentarios sobre los problemas con los que se van a encontrar en el caso de impagos o incumplimientos por parte de sus posibles arrendatario cuando tengan que acudir a los tribunales». «Hay situaciones muy diversas y las prórrogas a los desahucios o la declaración de vulnerabilidad de los arrendatarios de sus viviendas les va a afectar, siendo la sensación que tienen de desconfianza ante estas normas que les parecen muy proteccionistas para con los arrendatarios y menos respecto a los arrendadores», concluye Noval.