Tú preguntas, ellos responden

Hay distintas. Así, para la conservación de fachada, tejado, humedades, reparación de bajantes… se requiere mayoría simple de los propietarios. En cambio, se necesita mayoría de un tercio para la red de telecomunicaciones, eficiencias energéticas, energías renovables… Por su parte, mayoría cualificada, esto es, tres quintas partes del total de los propietarios, para realizar reparaciones de cierre de terrazas, modificación de aspectos exteriores del edificio, incluso en la segregación de viviendas, es decir, aspectos que afectan a la propia esencia del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal permite a todo propietario conocer todas las cuestiones y documentación de su comunidad. Esa documentación de la comunidad de propietarios tiene que estar en manos del administrador y lo tiene que custodiar. Por lo tanto, el administrador los tiene que exhibir. Para el tema de las cuentas, hay obligación de hacer una vez al año una reunión y allí presentar las cuentas del año, mostrar todas las facturas…

La calefacción es un servicio común y para abolir ese servicio y pasarlo a individual se requiere del acuerdo de tres quintas partes del total de los propietarios. Si no se alcanzase esa mayoría, tendría que seguir pagando la calefacción general, aunque instale calefacción individual.

El hecho de que seas moroso no quiere decir que te priven de ningún derecho de los elementos comunes. Al moroso lo que hay que hacer es cobrarle todos los gastos que adeuda por el proceso monitorio en el que se le reclaman los gastos. Pero no por ser deudor no tiene derecho a usar los elementos comunes: ascensor, escalera, timbre, calefacción,…

Lo primero, destacar que un daño estructural es aquel que afecta el esqueleto del inmueble, es decir, a los elementos que soportan el peso de la estructura, por ejemplo, las columnas, vigas o losas. En gran medida, éstos pueden llegar a causar derrumbes parciales o totales, mientras que un daño no estructural puede ocasionar la caída de ciertos materiales de la vivienda como azulejos, recubrimientos o incluso tabiques. Para saber si existe algún daño en la estructura de tu vivienda hay indicadores como fisuras o grietas estructurales, desprendimientos o deformaciones. Cuando existe un daño estructural producido por humedades, grietas, etc., lo primero que hay que hacer es un informe elaborado por un arquitecto o ingeniero especializado para que establezca las obras que hay que acometer en la comunidad, se propone en la junta de propietarios en el orden del día y se somete a votación. En principio, los costes ocasionados los abona la comunidad, en caso de inacción, el propietario afectando podrá actuar motu proprio, repercutiendo después contra la comunidad. Las obras estructurales que no vengan impuestas por la normativa vigente ni formen parte del deber de conservación o se incluyan entre los preceptos de ‘ajustes razonables’, habrán de ser de aprobadas por la junta de propietarios (con mayoría cualificada de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación).

Cuando un inquilino causa ruidos en una vivienda alquilada, el arrendador (propietario) puede interponer una demanda de desahucio. Se tramitará por los cauces del llamado juicio ordinario, que tiene una duración aproximada de unos 12 a 18 meses. Pasado ese tiempo, el arrendador/propietario recuperará el inmueble si el juez considera que el ruido provocado por el inquilino es de suficiente entidad. Para ello, lo fundamental es poder probar el ruido ocasionado por el inquilino y la reiteración de dicho ruido. Dicha prueba consistirá en un informe acústico. La base para interponer esta demanda la encontramos en el artículo 27.2e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que permite al propietario dar por terminado el contrato de arrendamiento en caso de que en la vivienda se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Hay que advertir que la mención a la situación de morosidad de los comuneros es de obligado cumplimiento para la comunidad si se desea impedir que los morosos voten, porque el Art. 16. 2 LPH apunta que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho al voto si se dan los supuestos previstos en el Art. 15.2 LPH. Si esta publicidad no consta en la convocatoria no se podrá privar a los morosos de votar por la vía del Art. 15. 2 LPH. Pero existen algunos supuestos planteados ante la Agencia de Protección de Datos:
1.- Acuerdo de inserción de relación de morosos en el tablón de anuncios indicando únicamente mención del piso o local: No infracción de protección de datos: El Tribunal Supremo ha reiterado en varias ocasiones que en casos de publicidad de situaciones de morosidad contrastada en un tablón de anuncios no se atenta contra el honor, pero a estos efectos debe referirse a un intento de notificación del moroso que no ha sido posible, y es por ello que se recurre al sistema de notificación previsto en el Art. 9 LPH. Si intentada una notificación fuese imposible practicarla, se entenderá realizada en el tablón de anuncios o en lugar visible habilitado al efecto, firmado por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, surtiendo efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. Se indica piso o local y la situación de morosidad no se exige constancia directa de que se haga constar la cantidad.
2.- Inserción de la relación de deudores en la convocatoria de forma sistemática en el tablón de anuncios y no respondiendo al criterio subsidiario de haber intentado con carácter previo la notificación: Vulneración de la protección de datos: Se trata de una infracción leve por vulneración del deber de secreto. Lo que permite el Art. 15. 2 LPH respecto a los morosos es que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente de pago de todas las deudas vencidas de la comunidad y no las hubiesen impugnado o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados de su derecho de voto, para acordar proceder contra ellos por vía del monitorio (Art. 21 LPH).

Pensemos en las situaciones más habituales: las terrazas de los áticos o de los bajos, que posiblemente sean los elementos que más problemas generan en las comunidades por la indefinición de su calificación, ¿son elementos comunes, privativos o comunes de uso privativo? En un principio, la respuesta la dará el título constitutivo o escritura de división horizontal, aunque mediante acuerdo la comunidad podrá ceder el uso privativo a título gratuito (se necesitaría el acuerdo unánime, art. 17.6 de la LPH) o mediante el correspondiente arrendamiento, por precio y plazo (será suficiente el acuerdo de las tres quintas partes de cuotas y propietarios, como señala la regla 3 del art. 17). El uso generará una serie de derechos y obligaciones que podrán variar dependiendo de la calificación. Con independencia de la calificación de estos elementos, si están siendo utilizados de forma privativa, el comunero que tiene el uso estará obligado a su conservación y mantenimiento ordinario, aunque en el caso de que existan problemas derivados de la estructura, será la comunidad la obligada a la reparación. No podrán realizarse obras que afecten a elementos comunes, por lo que se entiende que en prácticamente ningún supuesto podrán llevarse a cabo porque al tratarse de un elemento exterior siempre afectará a la fachada o al suelo, por lo que requerirá el consentimiento comunitario que podrá ser tácito. Está claro que el uso permite su utilización por el propietario sin límites, es decir, la comunidad no puede decidir si se pone una o dos mesas o si es un almacén o una terraza para negocio, todo ello con independencia de si luego derivan actividades molestas.